◊ Problématique
Le locataire peut rendre accessible les locaux d’habitation dont il a le bail.
Concrètement :
il est opportun pour les propriétaires de s’entourer de toutes les garanties constructives (structure porteuse), techniques (gaine d’ascenseur, dévoiement des réseaux EU et adduction d’eau) et d’accessibilité raisonnée (disproportion manifeste entre gain d’accessibilité et aménagements envisagés, irréversibilité des travaux), AVANT de donner l’autorisation au locataire.
Par ailleurs, passé le délai de 4 mois sans réponse de la part du propriétaire vaut acceptation … danger !
Enfin, pas de traces écrites = pas de capacité de remise en état initial des locaux en fin de bail.
Une expertise par la visite des lieux, par l’analyse des travaux envisagés (sur place ou sur plans) par le locataire est un préalable à tout accord du propriétaire : c’est une mission simple à réaliser sur la base de l’arrêté du 24 décembre 2015 (BHC existants) et du décret 2016-1282 du 29 septembre 2016.
◊ HANDICAP : LES TRAVAUX OBLIGATOIRES EN MATIÈRE D’ADAPTATION DES LOCAUX D’HABITATION
Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie réalisés aux frais du locataire, est entré en vigueur le 1er octobre 2016. L’occasion de faire le point sur la législation concernant l’accessibilité des locaux d’habitation aux personnes handicapées.
La loi handicap du 11 février 2005, prévoit l’accessibilité pour toutes les personnes handicapées, quels que soient le type de handicap et le degré d’invalidité dont elles sont atteintes. L’article 2 de la loi précitée définit ainsi la notion d’handicap : « Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicape ou trouble de santé invalidant ».
◊ Accessibilité des locaux d’habitation
S’agissant de la notion d’accessibilité des locaux d’habitation, ceux-ci doivent respecter les dispositions des articles R 111-18 et suivre le code de la construction et de l’habitation.
En effet, aux termes de l’article R 111-18 modifié par le décret numéro 2015-1770 du 24 décembre 2015 – art. 2 : « les bâtiments d’habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. Au sens de la présente sous-section, est considéré comme un bâtiment d’habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts. L’obligation d’accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements ».
La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées a imposé une réglementation technique quant à l’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées. Elle est applicable depuis le 11 janvier 2007 aux bâtiments construits ou rénovés, comportant des locaux destinés à l’habitation.
Aussi, depuis le 1er janvier 2007, les demandes de permis de construire doivent respecter des règles de construction qui prennent en compte l’accessibilité des logements neufs, mais également celle des logements existants où des travaux sont réalisés.
◊ Règles relatives aux travaux d’accessibilité dans les immeubles collectifs anciens, soumis au régime de la copropriété
Notons qu’un bilan d’accessibilité peut permettre d’établir avec exactitude quels travaux seront à engager dans les parties communes d’une copropriété. Toutefois, le syndicat de copropriété n’a pas l’obligation de réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées quand il s’agit d’immeuble ancien. Il appartient aux copropriétaires intéressés de porter la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, comme pax exemple, demander l’installation d’une rampe d’accès à l’immeuble.
Dans le cas où la majorité refuse de voter lesdits travaux, tout copropriétaire peut demander de les réaliser à ses frais, mais si ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le vote se fera à la majorité de l’article 25. Par ailleurs, l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) accorde sous certaines conditions aux propriétaires occupants, aux propriétaires bailleurs et aux locataires des subventions pour réaliser des travaux d’accessibilité. En effet, pour faciliter l’usage de son logement au demandeur handicapé, l’ANAH peut l’accompagner dans toutes les étapes de son projet.
◊ Baux d’habitation et travaux d’adaptabilité
Concernant les baux d’habitation, des dispositions législatives fixent les règles relatives aux travaux d’adaptation du logement loué aux personnes en situation de handicap.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut s’opposer aux travaux réalisés par le locataire lorsque ceux-ci constituent des aménagements du logement. Toutefois, dès lors que ces travaux constituent une transformation dudit logement, l’accord écrit du bailleur est nécessaire.
A/PROCEDURE
1/Le locataire doit décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. À défaut d’accord, le bailleur peut exiger du locataire lors de son départ une remise en l’état à ses frais des lieux loués. Sauf si suite à l’envoi d’une demande écrite du locataire par lettre recommandée avec avis de réception auprès du bailleur il y a absence de réponse dans un délai de quatre mois. Cela vaut décision d’acceptation
2/Dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.
B/LISTE LIMITATIVE DES TRAVAUX
Le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 entrée en vigueur du depuis le 1er octobre 2016 (1) fixe la liste des travaux d’adaptation ainsi que les modalités de leur mise en œuvre.
La liste limitative des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, mentionnés au f de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sont les travaux suivants :
– création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement
– modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau).
– création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage.
– installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs), installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite, installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.
◊ Propriétaire occupant
Aux termes de l’article L. 111-7 du Code de la construction et de l’habitation modifié par l’ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 – art. 2, le propriétaire occupant n’a aucune obligation en matière d’accessibilité s’agissant de l’usage par lui-même de son propre logement qu’il s’agisse de construction ou amélioration d’un logement pour son propre usage.
(1) Sources : D. n° 2016-1282, 29 sept. 2016 JO 30 sept. 2016
◊ Le rôle d’Avicéa
Lors de son intervention, notre expert Avicéa a pour mission de réaliser le diagnostic afin d’apprécier les fonctions : se déplacer, s’orienter, se repérer et accéder aux installations et équipements pour tous les types de handicap. Seront pris en compte les handicaps moteurs mais aussi visuels, auditifs et psychiques sans discrimination.
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