L’article 78 de la Loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est parue au JORF n°0073 du 27 mars 2009. Elle impose aux bailleurs de garantir la superficie d’un bien loué.

Cette obligation concerne tous les biens d’habitation en location vide et à usage de résidence principale (appartement et maison individuelle).

A compter du 25 mars 2009 et en complément de l’article 3 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout bailleur doit préciser la surface habitable dans le bail qu’il signe avec son locataire.

Ne sont pas concernées les locations meublées, secondaires et saisonnières.

Ce diagnostic a pour vocation d’informer et de protéger le locataire. Il met un terme aux approximations et aux surestimations des mètres carrés et ajuste donc les prix.

S’il s’avère que la surface du bien est inférieure de plus de 5% par rapport à la surface mentionnée, le locataire peut demander une action en diminution proportionnelle à l’écart constaté.

Techniquement la superficie habitable est la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et déduction faites des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Sont exclus de la superficie les volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements.

La superficie habitable est différente de la superficie Carrez :

Notre expert Avicéa a pour mission de mesurer les pièces avec exactitude. Nous vous délivrons une attestation de superficie habitable qui est réalisée au nom du propriétaire bailleur. Au terme de ses investigations, notre expert vous remettra une «certification de surface habitable».
Validité de l’attestation : durée illimitée en l’absence de modification intérieure.