Audit énergétique

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Audit énergétique : Pour les habitations collectives

Depuis le 1er janvier 2017, toutes les copropriétés de plus de 50 lots devront avoir réalisé un audit énergétique. 

Modalités réglementaires.

L’audit énergétique est obligatoire dans les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.
D’autre part, Un décret publié au Journal Officiel du 7 décembre 2013 précise les seuils au-delà desquels les entreprises sont tenues de réaliser un audit énergétique de leurs activités.

IMG_0729 (2)Audit énergétique : Pour les entreprises

La directive européenne obligeant les grandes entreprises à réaliser, tous les quatre ans, un audit énergétique de leurs activités a été traduite en droit français dans la loi « Dadue 2″ du 16 juillet 2013, texte portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable. La loi indique que cette obligation s’imposera aux entreprises dont le total de bilan, le chiffre d’affaires ou les effectifs excèdent certains seuils sans les préciser. Le décret publié au Journal Officiel du 7 décembre 2013 vient les définir.

Ainsi une entreprise réalisera l’audit énergétique si pour les deux exercices comptables consécutifs précédant la date d’obligation d’audit :

― soit son effectif excède 250 personnes ;
― soit son chiffre d’affaires annuel excède 50 millions d’euros ou son total de bilan excède 43 millions d’euros.

Les premiers audits devront être réalisés avant le 5 décembre 2015.

Lutter contre le réchauffement climatique : une préoccupation internationale

Depuis l’entrée en vigueur du protocole de Kyoto en février 2005, la lutte contre le réchauffement climatique est au centre des actions et négociations à l’international. En 2009, lors de la réunion internationale de Copenhague, un certain nombre de pays se sont engagés à ne pas dépasser un réchauffement moyen de la surface de la Terre de 2°C. Pour atteindre cet objectif, les Etats s’engagent à faire des économies d’énergie et réduire leurs émissions des GES. Le défi est de taille puisque la communauté internationale a prévu de réduire par deux les émissions de GES de la planète d’ici 2050. Il est donc essentiel d’inventer un nouveau modèle de développement qui conjugue lutte contre la pauvreté et préservation de la planète pour les générations futures, et ce, pour les pays en voie d’industrialisation et industrialisés.

Si l’existence du réchauffement climatique n’est plus remise en doute à l’heure actuelle, son ampleur et ses manifestations donnent encore lieu à controverse. Toutefois, face à l’augmentation du nombre d’habitants et la croissance sans précédent des pays en développement, les institutions internationales telles que l’ONU, la Banque Mondiale et le FMI se mobilisent. La question n’est pas uniquement de diminuer le réchauffement climatique mais aussi d’anticiper les répercutions qu’il aura à long terme. Il est donc nécessaire d’avoir une vision globale et de mobiliser l’ensemble des acteurs de la future transition énergétique. Tous les secteurs sont par ailleurs touchés – de près ou de loin – par ces problématiques environnementales : secteurs privés et publics, particuliers ou entreprises.

La France mène depuis plusieurs années des actions en faveur de la transition énergétique. Le grenelle de l’environnement est un point de départ à la politique d’économie d’énergie. L’objectif est d’amorcer des actions concrètes pour adopter un nouveau modèle énergétique et inciter les individus à un nouveau mode de comportement et de consommation des énergies. Les enjeux sont multiples et touchent les transports, les énergies, l’économie circulaire mais aussi le bâtiment. Ce dernier est particulièrement concerné par ces engagements : en France, de tous les secteurs économiques, il est le plus gros consommateur d’énergie. Avec 43% des consommations énergétiques françaises, le bâtiment produit chaque année plus de 120 millions de tonnes de dioxyde de carbone, gaz à effet de serre, soit près du quart des émissions nationales. Le durcissement de la réglementation dans ce secteur répond donc à un besoin réel de faciliter la transition énergétique et de lancer un processus vertueux de réduction de la consommation énergétique, tout en conservant et valorisant le patrimoine immobilier français. La politique énergétique de la France sur ce sujet s’articule autour des axes suivants : réglementation, sensibilisation et incitation. L’audit énergétique est un des outils de cette politique.

[1] http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Batiment-et-energie-.html

Audit énergétique en copropriété

Que dit la réglementation.

Depuis le 1er janvier 2012, et dans un délai de 5 ans (soit au plus tard le 31 décembre 2016), les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent faire l’objet, selon les cas, d’un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) ou d’un audit énergétique. Ce décret s’inscrit dans la continuité de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 et du cadre législatif mettant l’accent sur le volet « énergie » des logements.

Cette nouvelle réglementation a pour objectif de juger de la pertinence des travaux de rénovation proposés en fonction du coût de l’investissement et du temps de retour. Ainsi :

  • si la propriété se compose de plus de 50 lots :

Un audit de performance énergétique doit être réalisé dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001. Pour les copropriétés qui ont déjà réalisé un audit énergétique, elles doivent l’actualiser et le compléter afin d’obtenir un audit énergétique conforme à celui du décret. Les dispositions régissant l’audit énergétique sont définies dans l’arrêté du 28 février 2013. Il doit s’accompagner de préconisations de travaux permettant de réduire la consommation annuelle d’énergie primaire du bâtiment de 20% (exprimé en kWhep/m²SHON/an) ou 38% (exprimée en kWhEP/an) et donner lieu à la restitution d’un rapport synthétique lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Les labels énergétiques (HPE rénovation et BBC rénovation) étant également visés, l’auditeur peut, dans la mesure du possible, proposer des solutions techniques pour atteindre ces niveaux.

  • si la propriété se compose de moins de 50 lots :

Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé sur l’ensemble de l’immeuble avant le 1er janvier 2017. Depuis le 1er novembre 2007, la principale réglementation dans les immeubles collectifs est la réglementation thermique « élément par élément ». En effet, un minimum de performance énergétique est exigé lors de la réalisation de travaux et/ou le remplacement d’un élément (chaudière ou isolation par exemple).

La réglementation thermique « globale » doit par ailleurs être respectée dans le cas où les conditions suivantes sont simultanément réunies lors de la réhabilitation d’un immeuble : date de construction après 1948, SHON supérieure à 1000 m2 et coût des travaux de rénovation thermique supérieur à 320 € HT/m2.

De plus, le décret n°2012-545 du 23 avril 2012 prévoit que les immeubles à usage principal d’habitation disposant d’un chauffage collectif doivent comporter une installation déterminant la quantité de chaleur utilisée pour chaque logement. Selon le type d’immeuble, des compteurs d’énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage sur les radiateurs doivent être installés.

Ce projet de loi, voté le 22 juillet dernier par les députés, s’inscrit dans un contexte global de renouvellement du parc immobilier, en vue notamment d’une réduction significative des émissions de GES du secteur. A partir de 2017, 500 000 logements par an subiront une rénovation énergétique ce qui devrait conduire à une baisse de 15% de la précarité énergétique d’ici 2020. L’adoption du projet de loi confirme les engagements environnementaux de la France et les questions soulevées par l’ensemble de la communauté internationale sur le climat.

L’audit devra être réalisé dans un délai de 5 ans à compter du 1er Janvier 2012.
Les syndicats de copropriétaires ayant déjà fait réaliser un audit au cours des 5 années précédentes, en cas de non respect du CDC Ademe, doivent l’actualiser et le compléter pour le mettre en conformité avec la réglementation.

Le processus et les étapes:

Le syndic de copropriété inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation de l’audit énergétique.

L’audit énergétique permet :

  • Identifier les économies.
  • Evaluer l’état du bâti et des équipements.
  • Optimiser l’entretien général du bien en améliorant la performance énergétique.
  • Identifier les points d’usure nécessitant une rénovation.
  • Chiffrer les travaux et le retour sur investissement.
  • Bâtir un plan de rénovation.
  • Bénéficier des aides et crédits d’impôts.
  • Anticiper sur l’augmentation du prix de l’énergie
Contenu de l’audit énergétique :
Un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment, de leurs conditions de gestion et d’utilisation.
  • Une enquête auprès des occupants pour évaluer leurs consommations énergétiques, leur utilisation et leur gestion.
  • Une visite d’un échantillon de logements et des parties privatives à usage tertiaire s’il y en a.
  • Une estimation des quantités annuelles d’énergie effectivement consommées.
  • La mention du classement énergétique et des émissions des gaz à effet de serre.
  • Des préconisations pour optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements.
  • Des propositions de travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment, hiérarchisées selon son état et celui des équipements, selon les attentes des propriétaires, selon leurs coûts et leur efficacité et selon les aides financières mobilisables.

A l’issue de l’audit, le syndic inscrira à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale suivante la présentation du rapport par le professionnel ayant réalisé l’audit

Obligations des professionnels réalisant l’audit:

  • Compétences et expérience professionnelle
  • Une assurance RC Pro
  • Indépendance et impartialité
Obligations du propriétaire :
  • Fournir la quantité annuelle d’énergie consommée par l’installation chauffage, refroidissement, ECS et éclairage PC.
  • Fournir les documents en sa possession relatifs aux installations et à leur mode de gestion,
  • Fournir les contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement,
  • Le dernier rapport de contrôle périodique de(s) chaudière(s).
  • Tout autre document nécessaire à l’établissement de l’audit, Plan par niveau, descriptif technique de la construction, surfaces SHON etc.…
  • Enquête auprès des occupants sur le confort, le fonctionnement (été/hiver)
  • Liste des documents définie par arrêté.
Objectifs :
  • Réduire votre consommation énergétique (Réduire de -38% les consommations d’énergie des bâtiments existants d’ici à 2020)
  • Valoriser votre patrimoine immobilier.
  • Démarche éco-citoyenne (Diminuer la production de GES.)
  • Optimiser l’entretien de l’immeuble avec des améliorations énergétiques.
  • Anticiper sur l’augmentation du prix de l’énergie
  • Élaborer un plan de travaux en priorisant

L’objectif de tout audit est simple : faire un état des lieux détaillé des points forts et des points faibles d’un bâtiment. Cet état des lieux permet ensuite d’imaginer et de proposer des améliorations possibles qui concernent à la fois le constructif, les équipements du bien qui produisent de la chaleur, mais aussi les comportements individuels ou collectifs des occupants. L’audit énergétique réunit donc bien les trois critères cités précédemment à savoir réglementer, sensibiliser, inciter.

La réalisation d’un audit énergétique n’engendre pas immédiatement des travaux sur le bâtiment : il permet au contraire d’élaborer en amont un plan d’action face aux futures rénovations. L’idée est donc de combiner travaux d’entretien et rénovation énergétique pour optimiser le retour sur investissement et apporter confort et économie d’énergie sur du long terme. Pour que ce retour sur investissement soit fiable, plusieurs critères sont à prendre en compte dont notamment les fluctuations du prix de l’énergie. Quel que soit le type d’énergie d’un bâtiment (fuel, gaz, CPCU), les calculs ont démontré que le coût de l’énergie augmente en moyenne de 5% par an. Autrement dit, plus vous commencez tôt le processus de rénovation énergétique de votre bâtiment, plus le retour sur investissement est intéressant.

Anticiper en faisant réaliser un audit énergétique est donc la meilleure solution d’entretenir et de valoriser son bien. Un bien immobilier plus performant énergétiquement conduit à une augmentation de sa valeur – estimée à 5% par classe d’étiquette.

Etre conscient des étapes du processus

Il est important de bien comprendre et connaître les démarches à suivre et la durée du processus de rénovation énergétique. Le BET s’engage par ailleurs à respecter le cahier des charges de l’ADEME, notamment si la copropriété fait une demande d’aide à l’Etat (Cf. points info service).

Les étapes sont donc les suivantes :

  1. Soumettre cette obligation de rénovation énergétique au vote de la copropriété pour ensuite demander deux ou trois devis à différents BET. Les entreprises choisies se déplacent sur les lieux pour évaluer le temps passé et transmettre leur devis au conseil syndical ou au syndic.
  1. Une fois l’un des devis accepté, le BET se réunit avec le syndic et/ou le conseil syndical pour fixer un objectif qualitatif et quantitatif de rénovation énergétique du bâtiment. A cette occasion, il récupère les informations disponibles (plans par niveau, facture énergétique, etc.).
  1. Le BET diffuse une enquête auprès des occupants de l’immeuble. Celle-ci est essentielle car elle permet d’impliquer et de sensibiliser la copropriété à ces questions de performance énergétique. Ce faisant, il sera plus facile de cibler les problèmes existants (température satisfaisante ou non au fil des saisons, problème d’inconfort, de ventilation, d’humidité, etc.). L’objectif étant de mieux comprendre comment les occupants vivent au sein du bâtiment.
  1. La synthèse de ce questionnaire et des informations récoltées conduit ensuite à une visite du bien : parties communes et appartements (au minimum trois, localisés à différents niveaux de l’immeuble). En hiver, cette visite des lieux s’accompagne systématiquement de thermographie pour imager les possibles dysfonctionnements en termes d’isolation et de chauffage.
  1. La visite permet d’effectuer un calcul théorique sur la consommation énergétique de l’immeuble et de déterminer un niveau d’étiquette énergétique. A partir de ce calcul, le BET détermine l’origine des fuites énergétiques (façade, murs, etc.) pour baisser les pertes d’énergie du bâtiment à moyen long terme. Des simulations d’amélioration sont faites de manière unitaire et combinée pour trouver la meilleure solution avec le meilleur retour sur investissement.
  1. Enfin, le syndic et/ou conseil syndical et le BET se réunissent pour une première réunion de synthèse qui expose les différentes simulations et possibilités d’amélioration de la performance énergétique du bien.
  1. Les travaux désirés par la copropriété seront, par le suite, soumis à un vote.

Important :

  • Une fois l’audit énergétique réalisé par un bureau d’études qualifié, il faudra voter lors des assemblées générales un planning de travaux à long terme (selon le budget disponible et l’état de vétusté associé).
  • De plus, si les travaux touchent plusieurs corps d’état, il vous faudra missionner une équipe de maîtrise d’œuvre(architecte, AMO) pour rédiger les pièces écrites (CCTP), dessiner les plans et détails techniques, analyser les offres des entreprises et suivre les travaux.
  • Enfin, dans une perspective de rénovation globale, il est également crucial de favoriser un phasage des travaux « BBC compatibles », c’est-à-dire des bouquets de travaux séquencés et ordonnés permettant d’atteindre, en plusieurs étapes et avec un temps de retour sur investissement compatibles aux objectifs de labels HPE rénovation et BBC rénovation.

Solliciter un soutien financier

Avant de lancer tout audit énergétique, il est important de se renseigner sur les prêts, aides et subventions possibles auprès des collectivités locales, des banques, de l’ADEME ou encore de l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Dans certains cas de rénovation, les propriétaires peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit ou d’une exonération partielle ou totale de taxe foncière sur les propriétés bâties. Pour plus de détails sur les aides possibles et conditions d’éligibilité, rendez-vous sur le site de l’Anil, rubrique « prêts, aides et subventions ».

 Prochain rendez-vous sur le climat !

La loi sur la transition énergétique va également faire avancer la rénovation des logements et notamment en assouplissant par des dérogations aux règles d’urbanisme pour isoler extérieurement les bâtiments.

La France accueillera dans quelques semaines la 21e Conférence des parties de la Convention-cadre des Nations unies sur les changements climatiques de 2015 (COP21/CMP11). Celle-ci se déroulera du 30 novembre au 11 décembre 2015 et doit aboutir à un nouvel accord international sur le climat, applicable à tous les pays, dans l’objectif de maintenir le réchauffement mondial en deçà de 2°C. L’accord, qui entrera en vigueur en 2020, doit permettre une transformation à long terme.

Plus d’informations sur http://www.cop21.gouv.fr/fr

 

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